Sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih mümkün müdür?
Kira sözleşmesinin sözleşmeye aykırılık nedeniyle feshi mümkündür.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih gerek kiraya veren gerekse kiracı tarafça kullanılabilecek bir haktır.
Kiraya veren, taşınmazı teslim ve ayıpsız halde bulundurma yükümlülüğüne aykırı davrandığında kiracının sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih hakkı bulunmaktadır. Teslimden sonra ortaya çıkan önemli ayıplar yönünden de kiracı kiraya verene makul bir süre verecek ve düzelmemesi halinde Borçlar Kanunundaki haklarını kullanabilecektir. Taşınmazdaki ayıplar için kiraya verene verilmesi gereken belirli bir süre olmayıp " makul süre" her ayıbın niteliğine göre somut olay özelinde değerlendirilecektir. Kiracının fesih dışında seçimlik hak olarak ayıp oranında indirim talep hakkının varlığı da bilinmelidir.
Kiracının taşınmazı özensiz kullanması halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Bunun için kiraya verenin kiracıya 30 günden az olmayan bir süre vererek sözleşmeye aykırılığın giderilmesini istemesi ,aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini de ihtarında belirtmesi şarttır.
Kiracının, komşularına karşı özensiz ve saygısız tavırlar içinde bulunması halinde kiracıya 30 günden az olmayan bir süre verilerek , aykırılığın düzelmemesi halinde kira sözleşmesinin feshi sağlanabilecektir. 30 günlük süre, örneğin çöp çıkarma usulüne uymamak gibi uyarının gerekli olduğu durumlarda geçerli olup, sık sık komşularla kavga etmek, tehditlerde bulunmak, taşınmazı randevuevi olarak kullanmak gibi durumlarda sözleşmenin komşular için çekilmez hale geldiği kabul edilecek ve ihtar şartı aranmayacaktır.
Taşınmazın sözleşmede öngörülen amacı dışında kullanılması halinde kiraya veren 30 günden az olmayan bir süre vererek sözleşmeye aykırılığın giderilmesini isteyebilecek, düzelmediği takdirde fesih hakkını kullanabilecektir.
Kiracı tarafından taşınmaza kasten ve ağır zarar verilmesi halinde fesih için kiracıya süre verilmesine gerek olmayacaktır.
Tarafların birbirlerine karşı saygısızca hareketleri de feshi zorunlu kılabilecektir. Haksız tahrik olsa bile kiracı veya kiraya verenin diğer tarafa şiddet uygulaması her hangi bir süre verilmesine gerek kalmadan fesih sebebi olacaktır.
Taşınmazda hayvan beslenmesi Kat Mülkiyeti Hukukunu ve yönetim planını da ilgilendiren bir konu olmakla birlikte taşınmazda hayvanın varlığı komşular için çekilmez hal almışsa tahliye kararları verilebilmektedir. Yönetim Planında evcil hayvan beslenemeyeceğine ilişkin hüküm kat maliki gibi kiracıyı da bağlayacaktır. Yönetim Planında hüküm yoksa kiracı evinde evcil hayvan besleyebilecek ve fakat yukarıda izah edilen "komşulara rahatsızlık verme" boyutuna ulaşan durumlarda kiraya verenin fesih hakkı oluşacaktır.
Comments